因闸东路周边区域旧城改造及基础设施建设需要，海安市人民政府现对闸东路周边区域改造工程项目规划征收红线范围内国有土地上的房屋及附属物实施征收。为切实维护公共利益及被征收人的合法权益，确保房屋征收工作的顺利进行，制定本项目房屋征收补偿安置方案。

　　一、征收工程概况

　　(一)征收范围

　　东至中坝北路西侧征收红线、西至草坝支路及北延伸线、南至闸东路及海安实验中学北侧征收红线、北至河滨路。(详见征收红线图)

　　(二)征收组织形式

　　本工程项目房屋征收由海安市住房和城乡建设局组织实施，分为三个区域：

　　闸东路北侧益民路东侧为A区域，设立海安市闸东路周边区域改造工程A区域指挥部，具体负责A区域征收红线范围内房屋征收工作。

　　闸东路北侧益民路西侧为B区域，设立海安市闸东路周边区域改造工程B区域指挥部，具体负责B区域征收红线范围内房屋征收工作。

　　闸东路南侧草坝支路东侧为C区域，设立海安市闸东路周边区域改造工程C区域指挥部，具体负责C区域征收红线范围内房屋征收工作。

　　二、征收期限及实施步骤

　　(一)签约交房期限

　　自本工程项目发放公开信确定的开签协议之日起30日内为签约期限，自协议签订之日起15日内为搬迁交房期限。

　　(二)征收实施步骤

　　1.发布调查公告，入户调查;

　　2.补偿安置方案公示，征求公众意见;

　　3.调查结果公示;

　　4.市政府作出征收决定并公告;

　　5.选定评估机构;

　　6.评估机构入户评估;

　　7.分户初评结果公示;

　　8.送达分户评估报告;

　　9.签订房屋征收补偿协议，被征收人在约定的期限内搬迁交房，办理被征收房屋交接手续;

　　10.办理结算：

　　选择货币补偿的，补偿协议经审核后结付补偿款;选择政府提供的安置房产权调换安置的，被征收人搬迁交房后领取“选房联系单”，按到达指定选房地点的先后顺序依次选定安置房房号，按通知办理安置房结算手续。

　　在调查公告发布之后，选购海安城区新建住宅商品房或符合条件的成套住宅“二手房”安置的(以住建部门网上备案的商品房购房合同签订日期为准)，搬迁交房后凭相关购房手续结算补偿款。

　　选择村民安置房安置的，由高新区按顺序统一安置结算。

　　11.公示分户补偿情况;

　　12.房屋拆除。

　　三、补偿安置依据

　　1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);

　　2.《海安市国有土地上房屋征收与补偿办法》(海政规[2020]2号);

　　3.《海安市国有土地上房屋征收评估技术细则》(海政规[2020]3号);

　　4.《集体土地上房屋搬迁补偿安置实施办法》(海安高新区海高新管[2020]88号)。

　　四、征收补偿安置方式

　　被征收人可以选择货币补偿，也可选择产权调换安置,村民还可选择村民安置房安置。

　　村民原则上实行产权调换。只有经家庭全体成员共同商定，出具书面申请，作出今后不再要求提供安置的承诺，保证在补偿款处分上不发生纠纷，并提供本人或配偶在海安市境内除被征收房屋以外的住宅房屋所有权证明或商品房购房备案合同，经审核批准后，方可实行货币补偿。

　　五、住宅房屋补偿安置办法

　　1.被征收房屋补偿款=被征收房屋价值+装修及附属设施补偿费+搬迁费+临时安置费。

　　2.补偿基准价：7950元/㎡(砖混一等十成新、一间朝南、一层成套住宅)。

　　3.搬迁费按被征收房屋合法建筑面积20元/㎡计算，选择货币补偿的，计算一次搬迁费;选择产权调换的，计算两次搬迁费，每次搬迁费低于500元的按500元标准补偿。

　　4.被征收人自行过渡居住。选择货币补偿和选购城市规划区范围内新建住宅商品房以及符合条件的成套住宅“二手房”的，过渡期为6个月，临时安置补偿标准为按被征收房屋合法建筑面积每月12元/㎡。选择回迁安置的，过渡期 24个月内按被征收房屋合法建筑面积每月12元/㎡计算临时安置补偿;过渡期超过24个月的，从第25个月起至第36个月，按被征收房屋合法建筑面积每月15元/㎡计算临时安置补偿;超过36个月的，从第37个月起，按被征收房屋合法建筑面积每月18元/㎡计算临时安置补偿。过渡期限从被征收人腾空交房之日起至所选安置房通知交付之日止。

　　5.选择国有土地上房屋产权调换的，按被征收房屋的补助安置面积给予补助，补助安置面积按被征收房屋合法建筑面积70㎡以内的50%和70㎡以外的30%累加计算，补助标准为2800元/㎡。

　　对在房屋征收调查公告发布之后，购买城市规划区范围内新建住宅商品房(以住建部门网上备案的商品房购房合同签订日期为准)以及符合条件的成套住宅“二手房”安置的被征收人，视同选择产权调换，给予补助安置面积补助。

　　6.选择政府提供的住宅安置房安置的，被征收房屋合法建筑面积大于144㎡的，可以选择第二套安置房。

　　7. 选择货币补偿的，补偿协议经审核后，在被征收人搬迁交房并办理结算手续之日起30日内一次性付清补偿款。

　　选择期房安置的，补偿款抵算所选择安置房房款部分，按中国人民银行公布的金融机构一至五年(含五年)贷款基准利率(征收决定公告之日)计息。计息期从被征收人将被征收房屋腾空交房之日起至所选产权调换安置房取得预销售许可证之日止。

　　选购城市规划区范围内新建住宅商品房以及符合条件的成套住宅“二手房”安置的，补偿协议经审核，在被征收人搬迁交房后，凭相关购房手续结算补偿款。

　　8.承租公房的补偿安置

　　(1)征收国有直管住宅房屋，被征收房屋的重置价格结合成新部分补偿给房屋产权人，其余部分补偿给房屋承租人，租赁关系在征收补偿后自动解除。对房屋承租人原则上不给予安置，如房屋承租人在本市境内仅有一处房屋(即现居住的国有直管住宅房屋)，确需政府提供安置房安置的，安置房基准价上浮960元/㎡。

　　(2)对已经享受过房改优惠政策的国有直管住宅房屋承租人，不得享有征收补偿，在规定时间内搬迁的，按合法建筑面积给予每平方米600元的补贴。

　　(3)征收单位自管住宅房屋，只对被征收人给予补偿。

　　9.征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。

　　被征收人或国有直管住宅房屋承租人因征收房屋后承租城镇廉租住房的，其货币补偿款由廉租住房的产权人专户储存，承租人购买住房或者终止租赁协议时，征收补偿款按规定结算给承租人。

　　对在本市境内实际居住只有一处住房，且未享受过住房补贴或房改，并持有低保或特困证，凭相关证明经所在街道确认公示无异议，私有住宅房屋被征收人或国有直管住宅房屋承租人获得的货币补偿总额(不含搬迁补偿、临时安置补偿和奖励)低于征收补偿最低标准的，按照征收补偿最低标准予以补偿。征收补偿最低标准为私有住宅房屋15万元，国有直管住宅房屋6万元。因分户、析产造成其获得的货币补偿总额低于征收补偿最低标准的，不享有最低标准补偿。

　　10.村民选择村民安置房安置的，按《集体土地上房屋搬迁补偿安置实施办法》(海安高新区海高新管[2020]88号)规定执行。按照签约交房顺序，选择闸东花苑多层、丹凤花苑西区高层安置房安置。

　　11.符合既选择国有土地上房屋产权调换安置又选择村民安置房安置条件的村民，按被征收房屋合法建筑面积的各50%进行补偿和安置，分别适用国有土地上房屋补偿安置办法与《集体土地上房屋搬迁补偿安置实施办法》(海安高新区海高新管[2020]88号)村民补偿安置政策。

　　12.“改变房屋用途”补偿

　　(1)被征收人擅自将住宅改变为经营性用房的，不给予停产停业损失补偿;改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

　　(2)被征收住宅房屋改为商铺、餐饮、娱乐、旅馆类等商业经营，并取得工商营业执照和纳税证明，持续经营1年以上(含1年)3年以下的，按实际经营面积部分被征收房屋原用途评估价值(不含装饰装修及附属物)的5%给予停业损失补偿;连续经营3年以上(含3年)5年以下的，按实际经营面积部分被征收房屋原用途评估价值(不含装饰装修及附属物)的10%给予停业损失补偿;连续经营5年以上(含5年)的，按实际经营面积部分被征收房屋原用途评估价值(不含装饰装修及附属物)的20%给予停业损失补偿。

　　实际经营面积指合法建筑内实际直面服务对象所必需的建筑面积，不含维持正常起居生活、堆放库存所占的建筑面积。

　　六、住宅安置房源及价格

　　(一)政府提供的住宅回迁安置房

　　说明：1.经规划批建的地下车位价格为11.52万元/个。

　　2.经规划批建的安置房配套车棚价格为3060元/㎡。

　　3. 安置户必须按照国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及相关法律规定，缴纳小区物业管理服务费。

　　(二)村民安置房

　　说明：

　　1.多层公寓层次差：一层为+10%、二层为+8%、三层为+6%、四层为-4%、五层为-2%;选择顶层安置的，阁楼不另行计价。

　　2.高层公寓层次差：一层为0，从二层起每层递增价30元/㎡，跃层高度超过2.9米的部分1600元/㎡，不足2.9米的部分800元/㎡。

　　七、非住宅房屋补偿安置办法

　　征收非住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿，也可选择产权调换。

　　(一)被征收房屋补偿款=被征收房屋价值+装饰装修及附属物补偿费+搬迁费+停产停业损失补偿费。

　　营业用房价值由评估机构评估确定。

　　办公用房补偿基准价为5000元/㎡(框架二等、十成新)。

　　生产仓储用房被征收房屋价值=土地重新取得价格+建筑物重置价格-建筑物折旧。

　　(二)搬迁补偿

　　营业用房按合法建筑面积给予50元/㎡搬迁补偿。

　　办公用房按合法建筑面积给予30元/㎡搬迁补偿。

　　生产用房按合法建筑面积给予70元/㎡搬迁补偿，如有重型机器设备或精密仪器搬迁，补偿标准上浮20%。

　　仓储用房按合法建筑面积给予40元/㎡搬迁补偿。

　　(三)停产停业损失补偿

　　1.征收营业房屋，致使经营活动中止，对被征收人除按房屋被征收前两年纳税情况给予停业损失补偿外：选择货币补偿的，再按被征收房屋评估值的5%给予一次性停业损失补偿;选择回迁产权调换安置的，再按停业期限结合相关标准给予停业损失补偿，停业期限从被征收房屋腾空交房之日起至安置房通知交付之日止。

　　(1)纳税额指征收调查公告发布之日前两年纳税额年平均值。

　　(2)前两年纳税额年平均值以完税凭据为依据。

　　(3)年纳税额0是指经税务机关批准免税的单位或个体工商户。

　　2.征收办公用房，按被征收房屋评估价值的3%给予一次性停产停业损失补偿。

　　3.征收生产型工业企业非住宅房屋，造成正常生产的被征收单位停产，根据人社局提供的被征收单位在征收区域从业的在册、在岗并缴纳社会养老保险的人员名册，按统计局公布的上年度工业企业职工人均月收入给予停产损失补偿。其中，造成部分停产的，停产损失补偿不超过3个月;造成全部停产的，停产损失补偿不超过6个月。对非正常生产的企业，根据人社局提供的被征收单位在征收区域从业的在册、在岗并缴纳社会养老保险的人员名册，按企业职工最低工资标准给予停产损失补偿，最高不超过6个月。或按被征收房屋评估价值的3%给予一次性停产停业损失补偿。

　　(四)改制企业及租用土地使用权企业补偿

　　只在企业内部竞价，未通过面向社会公开竞价方式取得的非住宅房屋，土地使用权为出让方式取得的，其补偿为：初始取得房屋时实际成交价格+(征收评估价值-初始取得房屋时实际成交价格)×60%;土地使用权为划拨方式取得的，其补偿为：初始取得房屋时实际成交价格+(征收评估价值-初始取得房屋时实际成交价格)×30%。

　　土地使用权通过租用方式获得，取得他项权属证明的，其补偿为：被征收房屋重置价×成新率+合法土地使用权面积×经市人民政府批准的基准地价×10%。

　　八、其它事项

　　1.被征收人与房屋征收部门在确定的签约期限内达不成补偿协议，或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市政府作出补偿决定。

　　2.自本方案发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系;存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

　　3.被征收人搬迁交房须经区域指挥部验收，不得擅自拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施。擅自拆除的由被征收人自行承担安全责任，同时扣除被拆除建筑物、构筑物及相关设施的补偿费。

　　4.在征收过程中，对无理取闹，阻挠、干扰征收工作正常进行的，依据相关法律规定处理。

　　5. 在规定的签约交房期限内签约交房的，被征收人无批建手续的自建房，按建安成新价给予补助。未在规定的签约交房期限内签约交房的，不享受此补助。

　　6. 本方案未尽事项，以公开方式另行告知。

　　7.本方案由海安市住房和城乡建设局负责解释。

　　【拓展】